本文摘要：老玩家们可能都知道，法拍房的起拍价一般是评估价的七折。可是有一种法拍房比力特殊，起拍价靠近评估价的五折，而且竞争力度很小，基本都是以低价成交的。它，就是处于变卖阶段的法拍房。01 法拍房中的“变卖阶段”详细指什么？ 有两种情况：第一种，因为流拍而进入变卖阶段的法拍房。 上海地域的司法拍卖房产，在第一次拍卖流拍之后，会再次举行第二次拍卖，第二次拍卖继续流拍的，则直接进入变卖阶段。第二种，因为当事人协商同意而直接进入变卖阶段的法拍房①。

老玩家们可能都知道，法拍房的起拍价一般是评估价的七折。可是有一种法拍房比力特殊，起拍价靠近评估价的五折，而且竞争力度很小，基本都是以低价成交的。它，就是处于变卖阶段的法拍房。01 法拍房中的“变卖阶段”详细指什么？ 有两种情况：第一种，因为流拍而进入变卖阶段的法拍房。

上海地域的司法拍卖房产，在第一次拍卖流拍之后，会再次举行第二次拍卖，第二次拍卖继续流拍的，则直接进入变卖阶段。第二种，因为当事人协商同意而直接进入变卖阶段的法拍房①。对于已经查封、扣押、冻结的产业，经当事人双方以及有关权利人同意变卖的，可以直接举行变卖。注释：①【不经拍卖直接变卖的情形】对查封、扣押、冻结的产业，当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。

金银及其制品、当地市场有公然生意业务价钱的动产、已腐烂变质的物品、季节性商品、保管难题或者保管用度过高的物品，人民法院可以决议变卖。参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖产业的划定》（法释【2004】16号第三十四条）02 变卖阶段的法拍房，起拍价有多低？ 同样也会有两种情况：第一种，因为流拍而进入变卖阶段的法拍房。一般情况下，第一次拍卖的法拍房，其起拍价为评估价的七折。当一拍流拍后，法拍房进入第二次拍卖时，起拍价会再次降低，变为评估价的六折。

二拍再次流拍，进入变卖阶段时，起拍价就会变为“变卖起拍价”，最低不低于评估价五折，一般为五到六折②。第二种，因为当事人协商同意而直接进入变卖阶段的法拍房。而因为双方同意而直接变卖的，则凭据当事人协商同意的价钱确定变卖价钱，一般为债权额的最低限额，但最低不低于评估价钱的二分之一②。

注释：②【变卖价钱确定】当事人双方及有关权利人对变卖产业的价钱有约定的，根据其约订价格变卖；无约订价格但有市价的，变卖价钱不得低于市价；无市价但价值较大、价钱不易确定的，应当委托评估机构举行评估，并根据评估价钱举行变卖。根据评估架构变卖不成的，可以降低价钱变卖，但最低的变卖价不得低于评估价的二分之一。参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖产业的划定》（法释【2004】16号第三十五条第一、二款）03 可以捡漏的变卖法拍房，为什么竞争力度这么小？既然房产进入变卖阶段就可以靠近五折，比之前更自制，为什么大家还是越发努力到场一拍或二拍呢？为什么很少听说变卖的法拍房？在整个法拍市场上，优质的房源基本都在一拍二拍历程中成交了。

这就导致公共看法上，对于变卖阶段的法拍房有一种刻板印象——变卖的法拍房越发庞大，买下来很危险。事实也是如此，进入变卖阶段的法拍房，往往捡漏的可能性小，踩坑的风险性更高，解决风险的成本也更高。除此之外，上海法拍房能解决限购问题，一些没有购房资格的买家对法拍房的需求量很大，所以一般在一拍二拍的历程中大部门法拍房都市成交，流拍进入变卖阶段的法拍房数量少少。最重要的一点，也是想捡漏变卖阶段法拍房的最大门槛：变卖的法拍房，绝大多数银行不支持按揭贷款，仅有少少数银行可以管理按揭贷款。

对于一拍、二拍的法拍房，银行可以依据现行的首套首贷资格，做到首付只需要3.5成。而对于变卖阶段的法拍房，买受人必须在法院指定的全款日前将全款打到法院账户，对于竞买人资金压力会更大。因此，在参拍“变卖阶段”的法拍房时，必须要对法拍房举行细致的相识——为法拍房制作尽调陈诉。

凭据近几年团队积累的法拍房购置履历，针对法拍房购置几大风险，整理出尽调陈诉的详细流程：标的基本信息观察、下户看样评估、标的涉案信息及涉案人员观察、过户税费测算、贷款风险、价钱分析、竞拍方案七个模块。确保规避法拍房购置历程中需要面临的风险问题。

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